マンションの理事会を外部委託してもよいのか？
区分所有者で構成するマンションの理事会ですが、住民の高齢化や賃貸化などの理由で理事長の担い手が困難である場合は、理事会を外部委託してもよいのでしょうか。健全なマンションを維持するためにも、外部委託という選択肢のあり方も考える時期にきているマンションも今後は増えてくるのだろうか。
■ 目次 ■
マンションの理事会を外部委託する？
分譲マンションを適切に維持するために必要なのが、理事会の存在です。しかし、住民が高齢化している／賃貸化が多く役員のなり手がいないなどの理由で、外部委託を考えるマンションもあります。
実際にマンションに住んでいたとしても、積極的に理事長に就きたいと思う人はごくわずかだと思います。
マンションの理事会を外部委託することはよいことなのでしょうか。国土交通省（国交省）から出している「外部専門家の活用ガイドライン」では、管理不全マンションとなることを懸念しています。
理事長の担い手確保に苦慮しているマンション、修繕積立金の値上げや滞納回収が必要など課題を抱えている場合は、外部委託することも選択肢のひとつとしてガイドライン化しています。
マンション管理が立ちいかなくなると懸念される場合は、早めに外部委託することを考えた方がよいと思います。特に、自主管理で運営されてきたマンションは、このまま自主管理を継続することが問題ないのかを検討しましょう。
「外部専門家の活用ガイドライン」では、外部専門家を活用する主要３パターンがあります。
理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型
パターン１：理事・監事外部専門家型又は理事長外部専門家型では、理事会は存在し、管理者が理事長であるパターンです。外部専門家は「役員」又は「監事」に就任します。
外部管理者理事会監督型
パターン２：外部管理者理事会監督型では、理事会は存在するものの管理者が理事長ではないパターンです。外部専門家は「管理者」に就任します。
外部管理者総会監督型
パターン3：外部管理者総会監督型では、理事会そのものが存在しないケースです。
外部委託することのメリットとデメリット
外部委託することのメリットとデメリットです。
外部委託のメリット
マンション管理の専門家ですので、マンション住民では気が付かない点も対応することができますので、安心して任せられます。適切な修繕工事の提案と実行、法律に基づく点検や改善が行えます。
豊富な専門知識でマンション運営に携わって頂けます。もちろん、マンション住民にとっての負担が軽減されることがメリットとなります。
外部委託のデメリット
外部委託を行うわけですから、費用が必要となります。また、マンション住民が希望しない方向に進んでしまうという恐れが存在します。
外部委託の「東山ハイツ」実例は
愛知県名古屋市千種区の分譲マンション「東山ハイツ」は、築４５年・全１９戸の小規模なマンションです。マンション住民の多くは７０代で、所有者が遠方に住んでいる部屋もあるという典型的な役員のなり手不足となっています。
マンション「東山ハイツ」では、マンション管理士や弁護士らでつくる名古屋市のＮＰＯ法人「マンション管理者管理方式推進機構」に管理を委託しました。
理事会を廃止して、理事長（管理者）として、ＮＰＯ法人「マンション管理者管理方式推進機構」を選任しました。
おわりに
外部委託した場合でも、管理が適切にされているのかどうかは、所有者が監視することが重要だと思います。
外部委託と言っても全てを信頼するのではなく、要所では、マンションの住民によるチェックは欠かせないと思います。理事会を外部委託したためにトラブルが逆に増えたというのでは、本末転倒ですからね。
マンションが管理不全に陥る前に、外部委託の検討を行うべきです。
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